Что нового в долевом строительстве

Об изменениях в 214-ФЗ вступивших в силу с нового года рассказывает Сергей Михайлович Коробкин - директор департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области.

С 01 января 2017 года:

Если раньше описание объекта долевого строительства занимало две-три строки, то с 01 января 2017 г. все договоры долевого участия должны содержать развернутое описание строящегося объекта.

Новый закон обязывает застройщика размещать на своем сайте не только документацию (проектную декларацию, разрешение на строительство), касающуюся объекта недвижимости, но и проект договора на участие в долевом строительстве. Также на сайте застройщика должны периодически обновляться фотографии строящихся объектов. Кстати, свой сайт обязана иметь каждая строительная компания, а не группа компаний.

Условия ДДУ должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения ДДУ, в противном случае ДДУ может быть признан судом недействительным по иску участника долевого строительства.

По требованию участника долевого строительства ДДУ может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади.

Изменения в государственной регистрации ДДУ: добавлены основания и сроки приостановления государственной регистрации ДДУ: уведомление контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства и в случае расторжения или прекращения договора страхования.

И еще любопытный аспект: к акту приема-передачи квартиры теперь должна прилагаться инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (например, если в квартире имеется какое-либо газовое оборудование).

Самое важное изменение и для застройщиков и для контролирующего органа состоит в том, что контролирующий орган (ДСА) выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, либо выдает мотивированный отказ в выдаче такого заключения. Без наличия такого заключения Росреестр не будет регистрировать договоры долевого участия. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика в случае, если в проектной декларации застройщиком указаны недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям Закона и застройщик не устранил нарушения по истечение 6 месяцев с даты выдачи контролирующим органом предписания. Контролирующий орган направляет в правоохранительные органы материалы, связанные с нарушением 214-ФЗ, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступления (в Уголовный кодекс РФ внесена статья 200прим. Об уголовной ответственности застройщиков).

Последствия для застройщиков:

крупный размер (превышает 3 миллиона рублей) – наказывается исправительными либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишение свободы на тот же срок;
особо крупный размер (5 миллионов рублей) – наказывается обязательными либо исправительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Застройщик может быть освобожден от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме и (или) если застройщиком приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

По закону привлекать средства дольщиков застройщик может лишь в том случае, если он не является банкротом, не состоит в реестре недобросовестных поставщиков и не имеет долга по налогам и сборам, а руководитель компании и главбух не имеют судимости за экономические преступления.

Для застройщиков будет применяться новый регламент отнесения затрат на себестоимость: в 214-ФЗ добавлена новая статья 18 «Об использовании застройщиком денежных средств участников долевого строительства». Нецелевое использование денежных средств не допускается. Генеральный директор и главный бухгалтер несут ответственность за нецелевое использование денежных средств. Установлен обязательный аудит годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика.

С 01 июля 2017 года

Установлена возможность привлечения средств дольщиков только тем застройщиком, уставной (складочный) капитал которого полностью соответствует требованиям статьи 3 части 1 214-ФЗ (например: при объеме текущего строительства до 1 500 кв. м. уставной капитал должен быть 2,5 млн. рублей; при объеме текущего строительства до 2 500 кв. м. уставной капитал должен быть 4 млн. рублей и т.д.).

Также с июля начнут действовать счета экскроу для размещения на них денег дольщиков. Схема такова: застройщик будет вести строительство на собственные или кредитные средства, а получить деньги дольщиков в банке сможет только после предъявления акта приема-передачи объекта недвижимости. Все это должно защитить участников долевого строительства.

Предусмотрено создание единого реестра застройщиков, являющего государственным информационным ресурсом, состав сведений и порядок ведения которого устанавливается Правительством РФ.

Как выбрать надежного застройщика и не попасть в ряды обманутых дольщиков?

При выборе застройщика стоит ориентироваться на число успешно завершенных объектов.
Внимательно изучите сайт застройщика. Ознакомитесь с разрешением на строительство, права собственности (или договора аренды/субаренды) на земельный участок и опубликованной проектной декларации. Убедитесь в наличии всех этих документов: на сайте должны висеть электронные копии, а когда вы придёте в офис компании-застройщика – должны дать в руки и, при желании, вручить ксерокопии.
Признак возможного мошенничества – необычно низкие цены. Качественные новостройки крайне редко бывают со скидкой 15% и выше. Оторванные от реальности цены – признак того, что застройщик не планирует ничего строить и просто собирает деньги.
Обязательно узнайте, с какой страховой компанией работает застройщик. Список компаний, которые имеют право страховать застройщиков, можно найти на сайте ЦБ. Согласно всё тому же ФЗ 214, застройщик обязан заключить договор страхования со страховой компанией, либо получить поручительство банка, либо вступить в Общество взаимного страхования застройщиков. Застройщик без гарантии своей ответственности не имеет права заключать договор долевого участия и брать у вас деньги.
Ну и такие очевидные вещи, как «не соглашайтесь на 100% предоплату» и «не соглашайтесь, если вместо договора долевого участия предлагают подписать какие-то левые бумажки».
До подписания всех документов обратиться в департамент, где специалисты дадут подробную консультацию по всем вопросам.

Человек является дольщиком и есть проблема

Если человек является дольщиком и есть проблема, то он может обратиться в департамент строительства и архитектуры: ул. Токарева, д.1, кабинеты 1 и 3. Приемные дня – вторник, четверг. Телефон: 33-50-78; 35-50-25.

Отдел информации