Летнее интервью с директором департамента строительства

В рамках сотрудничества ООО «ВРБН» с Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области мы задали ряд вопросов начальнику департамента Коробкину Сергею Михайловичу.

В каких случаях застройщик может продлить разрешение на строительство и на какой срок? Сколько раз он может это делать?
Проверяют ли застройщиков в период строительства, кто и с какой периодичностью, по каким критериям (финансовую состоятельность, целевое расходование денежных средств)?
Какова ответственность юр.лиц (подрядчиков), продающих квартиры по переуступке (ст. 11 304-ФЗ ), если денежные средства они получают до регистрации объекта недвижимости? И кто их контролирует?
Если в течение гарантийного срока проявляются дефекты построенного жилого дома, а строительная компания, сдавшая этот объект банкрот, то кто несет ответственность по гарантийному ремонту?
Как рассчитывается количество парковочных мест при строительстве новых жилых домов? Учитывается ли в современных условиях резкое увеличение количества личного автотранспорта или действуют старые СНиПы и местные градостроительные нормы?

Вопрос: В каких случаях застройщик может продлить разрешение на строительство и на какай срок? Сколько раз он может это делать?

В соответствии с ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен соответствующим органам, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за б0 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности застройщика, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не регламентируется количество продлении разрешения на строительство при условии, что строительство объекта было начато.

Вопрос: Проверяют ли застройщиков в период строительства, кто и с какой периодичностью, по каким критериям (финансовую состоятельность, целевое расходование денежных средств)?

Департамент осуществляет контроль (надзор) в области долевого строительства на территории региона в рамках полномочий, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Департамент проводит плановые и внеплановые проверки застройщиков на предмет соблюдения требований законодательства, руководствуясь Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Департамент осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства; контроль за соблюдением застройщиком требований, установленных Законом 214-ФЗ; требований к раскрытию и размещению им информации; примерных графиков реализации проектов строительства; требований к ведению учета денежных средств; выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ.

Вопрос: Какова ответственность юридических лиц (подрядчиков), продающих квартиры по переуступке, если денежные средства они получают до регистрации объекта недвижимости? И кто их контролирует?

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных, объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2017 г. цена уступки прав требований по договору уплачивается после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке, если цедентом по нему является юридическое лицо. За несоблюдение данного порядка указанное юридическое лицо несет ответственность согласно законодательству РФ.

Наша справка: СТ 200.3 УК РФ. 1. Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере - наказывается обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере, - наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.

Названные положения введены Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В настоящее время правоприменительная практика в этой части не сложилась.

Вопрос: Если в течение гарантийного срока проявляются дефекты построенного жилого дома, а строительная компания, сдавшая этот объект банкрот, то кто несет ответственность по гарантийному ремонту?

Частью 5 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Однако, реализация предъявленных требований по качеству строительства объекта в рамках гарантийных обязательств при банкротстве застройщика всегда проблематична. Обусловлено это тем, что с завершением конкурсного производства в рамках дела о банкротстве, будут прекращены и все его обязательства.

Вопрос: Как рассчитывается количество парковочных мест при строительстве новых жилых домов? Учитывается ли в современных условиях резкое увеличение количества личного автотранспорта или действуют старые СНиПы и местные градостроительные нормы?

В соответствии с СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» число мест хранения автомобилей следует определять исходя из уровня автомобилизации на расчетный срок. Данным документом федерального уровня рекомендован уровень автомобилизации 350 легковых автомобилей на 1000 жителей. При этом указано, что в региональных нормативах градостроительного проектирования допускается уточнять указанный уровень автомобилизации, как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от местных условий. Нормативами градостроительного проектирования Владимирской области установлен общий уровень автомобилизации равный 440 легковых автомобилей на 1000 жителей, из них 425 легковых автомобилей на 1000 жителей, принадлежащие гражданам.

Соответственно для жилой застройки учитываются легковые автомобили, принадлежащие гражданам, т‚е. расчет мест хранения легковых автомобилей производится с учетом уровня автомобилизации 425 легковых автомобилей на 1000 жителей. При этом объекты для хранения легковых автомобилей предназначены как для постоянного хранения (более 12 часов) и временного хранения (менее 12 часов), Объекты для постоянного хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, рассчитываются со 100% обеспеченностью, т.е. 425 машиномест на 1000 жителей. Объекты для постоянного хранения автомобилей (гаражи, гаражи-стоянки, автостоянки открытого и закрытого типа, в том числе многоярусные) предусматриваются на расстоянии не более 800 метров от места проживания граждан. Как правило, сооружения для постоянного хранения автомобилей являются капитальными сооружениями и располагаются на отдельном земельном участке в соответствии с разрешенным использованием, за исключением встроенных автостоянок в жилые дома. Кроме того, для жилой застройки предусматриваются места для временного хранения автомобилей из расчета 106 машиномест на 1000 жителей. Данные машиноместа располагаются, как правило, на придомовой территории жилых домов в виде открытых площадок на расстоянии не более 100 метров от входов в жилые дома. В настоящее время существующий уровень автомобилизации но городу Владимиру составляет порядка 320 легковых автомобилей на 1000 жителей, таким образом, нормативы градостроительного проектирования предусматривают перспективу роста уровня автомобилизации до 2030.