Новые поправки в N 214-ФЗ - счета эскроу

01 июля 2018 года вступили в силу очередные изменения в закон ФЗ-214. Прошли первые сделки при использовании счетов экскроу. Они дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство.

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

В рамках реформы эскроу-счета предлагаются как добровольная альтернатива обязательному банковскому сопровождению. Но только на один год. С 1 июля 2019 года эскроу станут обязательными. Новые правила долевого строительства будут применяться к тем застройщикам, которые получили разрешения после 1 июля 2018 года. Для тех же, кто начал привлечение средств граждан до этой даты, законом установлен срок в два месяца для открытия отдельного расчетного счета в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство. Де-факто даже с 1 июля 2019 года эскроу станут обязательными лишь для тех проектов, где до этой даты не было зарегистрировано ни одного ДДУ.

Поступление денег дольщиков на эскроу-счет означает, что проценты на эти деньги банк начислять не будет, но и не сможет начислять комиссии за обслуживание.

Возмещение дольщикам по договору счета эскроу, открытого для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, при наступлении страхового случая, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете, но не более 10 млн. рублей. Забрать деньги с такого счета застройщик сможет исключительно после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности (как и при банковском сопровождении).

Главные требования к застройщикам:
• застройщик должен иметь опыт работы на рынке не менее трех лет и объем построенного жилья в размере не менее 10 тыс. кв. м;
• застройщик должен соблюдать правило «одно разрешение на строительство — один расчетный счет», исключающее складывание всех деньги в один котел;
• застройщик вступает в договорные отношения с уполномоченным банком, и тот должен контролировать, куда девелопер тратит деньги дольщиков, собираемые на расчетный счет (такой механизм будет работать до 1 июля 2019 года, а затем деньги дольщиков можно будет использовать только с применением эскроу-счетов).

Все застройщики, которые переходят на эскроу-счета, освобождаются от отчислений взносов в компенсационный фонд, которые составляют 1,2% от цены договора долевого участия.

По нашему мнению, возникает много вопросов, не проработанных в данных изменениях к 214 ФЗ. Так, например:

- ранее, на начальной стадии строительства, застройщик мог снижать стоимость квадратного метра, теперь смысл этого теряется, т.к. деньги находятся на счетах банка;

- в случае, когда у застройщика нет собственных средств, он берет кредит в банке, но под какой процент и какой банк выдаст этот кредит, под какой залог;

- нигде ничего не сказано об отмене страхования гражданской ответственности застройщика. Смысл страхования теряется;

- возможно ли получить рассрочку на покупку квартиры?

- до вступления закона использовалась схема взаимозачетов, когда подрядчики и поставщики получали квартиры за выполненные работы, которые, в свою очередь, могли быть реализованы новым дольщикам. Как теперь быть в этом случае? Скорее всего зачетных сделок не будет;

- в случае когда дольщик покупает квартиру в ипотеку какой интерес платить проценты банку, если цена застройщика уже будет конечной (застройщик заложит в цену себестоимость, прибыль, банковские проценты, возможное удорожание материалов, простои и т.д.).

В связи с вышеизложенным - на сколько же подаражает квадратный метр в новостройке?

Отдел информации