Загородный коттеджный поселок Ладога

Коттеджный поселок «Ладога» расположен в 10 км от центра города Владимира. По дороге к «Ладоге» мы видим прекрасную природу, что всегда поднимает настроение и повышает тонус.
Поселок с одной стороны окружен сосновым бором, с другой – живописным озером. Летом в лесу можно собирать грибы и ягоды (землянику, чернику, голубику). На озере можно половить рыбу (водится окунь, карась, щука).
В двух километрах находится конюшня, где можно напрокат взять лошадей и покататься на них по лесу.
Приблизительно в 2,5 км есть ключик с чистейшей водой, набирая воду можно насладиться красотами и тишиной девственного лиственного леса.
«Ладога» - это сложившаяся курортная зона с местами для различных видов отдыха, начиная с прогулок на велосипедах по лесным дорожкам, до забегов по лыжной трассе.
Живите на «Ладоге», дышите чистым воздухом, растите детей и получайте истинное удовольствие от жизни!

Контактный телефон менеджера по продажам +7 903 830-27-67

Другие новостройки во Владимире >>>...

Общее понятие и элементы коттеджного поселка

В Российском правовом поле сложилась ситуация, при которой фактически существующий объект «коттеджный поселок» не имеет легального определения и регулирования.

Сейчас принято называть коттеджем большой загородный дом, а коттеджным поселком — конгломерат таких домов, расположенных по соседству. Отсутствие нормативной определенности в этих позволяет говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства.

При этом для строительства всего поселка выделяется единый участок земли.

В коттеджном поселке, как например, в поселке "Ладога" есть и общая территория, на которой расположено, к примеру, общая гостевая парковка, детская площадка, поселковые дороги, уличное освещение, металлический забор и т.п. В настоящем коттеджном поселке и коммуникации чаще всего общие: электричество, водопровод, канализацию выгоднее строить и в дальнейшем обслуживать, скооперировавшись. Ну и, безусловно, необходимо иметь общую охрану, которая будет защищать территорию поселка в целом.

Следовательно, коттеджным поселком можно считать совокупность индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой.

Элементами коттеджного поселка являются: земельный участок, предоставленный под коттеджный поселок; индивидуальные жилые дома (коттеджи) с закрепленными в собственность земельными участками под домами; общее имущество собственников коттеджей (коммуникации, дороги, стоянки и т.п.), и инфраструктура.

В законодательстве РФ отсутствует нормы, посвященные порядку создания и деятельности коттеджных поселков, взаимоотношению между органами управления и собственниками коттеджей. Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с вопросами содержания общего имущества поселка и коммунальными платежами. Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суды, рассматривая споры об управлении, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме. В жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления многоквартирным домом. Суды распространяют данную конструкцию и на модель коттеджного поселка, как своеобразного «дома», в котором «квартирами» являются коттеджи.

Способы управления коттеджным поселком и общее имущество

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в коттеджном поселке, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Собственники домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут заключить договор с управляющей компанией, создать ТСЖ или ЖК (жилищный кооператив), либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных услуг. Возможны сочетания способов управления.

Собственники коттеджей вправе поручить ведение своих дел управляющей компании. Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. Общее собрание собственников домов для применения указанного способа управления коттеджным поселком должно принять решения об избрании способа управления управляющей организацией; избрании конкретной управляющей организации; условиях договора управления с этой управляющей организацией.

По договору управления управляющая организация по заданию собственников домов в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления коттеджным поселком, деятельность.

Основные условия договора между собственниками и управляющей организацией:

состав имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Возможно управление коттеджным поселком через ТСЖ и ЖК, которое предполагает наличие юридического лица, объединяющего собственников домов и осуществляющего управление. При управлении с помощью ТСЖ (ЖК) эти юридические лица выступают в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников коттеджей. Необходимо особо отметить, что в соответствии с отечественным законодательством ТСЖ (ЖК) не имеют никаких прав на общее имущество, которым они управляют.

Собственник коттеджа-член ТСЖ (ЖК) обязан вносить платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества поселка, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке и в размере, которые установлены органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). В ТСЖ размер платежей определяется следующим образом: правление составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего правление устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 147, п. 3 ст. 148 ЖК РФ). Основанием платежа в данном случае является один лишь факт членства в ТСЖ.. ЖК РФ не предусматривает заключение между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении обязательных платежей.

Преимущества ТСЖ (ЖК):

все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ (ЖК), движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);
каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг, участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, быть избранным в Правление или Ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества и устранению недостатков в работе Исполнительной дирекции.

Недостаток ТСЖ (ЖК):

жильцам как правило сложно объединиться и создать ТСЖ, чтобы решать проблемы самостоятельно (как правило, неспециалисты толком организовать такую работу не могут и попадаются в лапы недобросовестных контор, проконтролировать работу которых опять же бывает очень трудно и хлопотно).

Собственник коттеджа расположенного в коттеджном поселке может и не вступать ни в ТСЖ ни в ЖК. Он может непосредственно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Преимущества управляющей организации, созданной самим застройщиком:

нет проблем с передачей дома на баланс управляющей организации, все документы передаются очень быстро;
компания проявляет заботу о своем доме, она желает сохранить его в хорошем состоянии как можно дольше, а это показатель ответственности застройщика;
жильцам не придется проводить собрания, решать насущные вопросы, тратить свое время на обеспечение достойной эксплуатации дома – все это ложится на плечи управляющей компании.

Недостаток управляющей компании:

главное, на чем «зарабатывает» почти каждая управляющая компания, тарифы за услуги ЖКХ. При отсутствии конкуренции управляющая компания может устанавливать тарифы выше среднегородских;
недопустимомть проверки финансовой деятельности управляющей компании.

Сменить управляющую компанию возможно только голосованием, при этом такое голосование признается совершенным только при условии, что за смену управляющей компании проголосовало не менее 50 % от общего числа собственников квартир + 1 собственник (простое большинство), имеющих на руках свидетельства о праве собственности на квартиру».

Что же делать с той долей в праве на общее имущество, которой необходимо управлять и расходы на управление которой нужно нести? Ведь ее нельзя выделить в натуре.

Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники коттеджей, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Таким образом, плата за содержание общего имущества вносится соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и только на основании соответствующего договора, условия которого определяются на основании соглашения сторон. А если его нет, что делать с тем жителем коттеджного поселка который не заключил такого договора, но тем не менее пользуется всеми услугами (ездит по очищенным дорогам, пользуется охраняемой парковкой и т.д). Судебная практика идет по пути обращения с иском о взыскании с собственника-неплательщика неосновательного обращения в размере стоимости перечисленных услуг и расходов.

Таким образом, в ходе функционирования коттеджного поселка выявляются пробелы в законодательстве, которые затрудняют управление и реализацию собственниками коттеджей своих прав. Вместе с тем, применение аналогии закона и формирование судебной практики по такой категории дел позволяет разрешать возникающие ситуации.

Важная информация для покупки квартиры во Владимире:

Приемка квартиры у застройщика